Lojas de Condomínio
Conveniência e inovação transformam o varejo com lojas dentro de empreendimentos residenciais, unindo praticidade, tecnologia e fidelização
Os minimercados em condomínios, também conhecidos como “mercados autônomos”, são uma tendência crescente no Brasil, especialmente em áreas urbanas. Eles oferecem conveniência aos moradores, permitindo compras rápidas sem sair da área privada, e têm se tornado um diferencial na valorização de imóveis. De 2022 a 2024, o número de unidades varejistas desse tipo no país duplicou, passando de 50 mil a 100 mil.
As lojas de condomínios começaram a surgir no Brasil na década de 2010, mas foi durante a pandemia de Covid-19 que o modelo explodiu. A necessidade de isolamento social e a redução de saídas para supermercados tradicionais incentivaram a adoção dessas lojas. Inspirados em conceitos como as lojas Amazon Go, nos EUA, esses minimercados utilizam tecnologia para oferecer autosserviço, eliminando a necessidade de atendentes e reduzindo custos operacionais. A popularização do trabalho remoto também ajudou no processo.
Diversas empresas, desde startups até grandes players, operam no segmento de minimercados autônomos. Algumas das principais incluem a SmartStore, Minha Quitandinha, Market4u, Onii (248 lojas), Carrefour (entrou no segmento há dois anos com franquias autônomas), Hirota (100 lojas em São Paulo) e AmPm. Nas lojas em condomínios, por exemplo, a Onii atua com três modelos: station para ambientes corporativos; box para espaços internos dos prédios; e market, maior solução disponibilizada em container e com maior mix de produtos para condomínios.
TRÊS FUNCIONALIDADES
O pesquisador da Fundação Getulio Vargas, Fabrício Chagas, estudou o comportamento de consumidores em minimercados de condomínio em 2023, realizando mais de 200 entrevistas. Os resultados mostram que os minimercados autônomos de condomínios atraem compradores pela percepção de inovação e localização: são principalmente para pequenas compras de urgência e produtos de indulgência. “A conveniência, a facilidade de uso e a economia de tempo são as três principais funcionalidades dos minimercados autônomos de condomínios”, afirma.
Uma pesquisa da DataZAP, de setembro de 2024, revelou que 30% dos entrevistados consideram a presença de um mercadinho dentro do condomínio um fator importante na decisão de compra ou locação de um imóvel, refletindo a crescente valorização da conveniência entre os consumidores. Tanto assim que empreendimentos novos são projetados com espaço para mercados autônomos e mais antigos reveem espaços subutilizados para agregar mercados. Não há custos para o condomínio na implantação de um mercado autônomo.
Tem até pão quente
Em Porto Alegre, o Super Daki, sob a direção de Paulo Dreger, tornou-se referência em lojas de condomínio, operando nove unidades na Zona Norte, todas localizadas no bairro Ecoville. Com quatro anos de experiência, a rede atende uma média de 800 pessoas por dia em cada loja, oferecendo cerca de 1.500 SKUs e um sortimento que vai de pão quente a carnes premium, como picanha e entrecôte. “Temos lojas de condomínio diferenciadas, com pão quente às 7h da manhã e às 15h para o café da tarde, além de carnes como moída, iscas para estrogonofe, bife e, nos fins de semana, picanha, entrecôte e costela em tiras, sem falar no hortifrúti”, afirma.
A proposta do Super Daki é atender à crescente demanda por conveniência em condomínios de alto padrão, onde moradores com pouco tempo para deslocamentos buscam soluções práticas. “Essas lojas são uma tendência de mercado. Quando você constrói um condomínio com mais de 150 moradias, torna-se uma proposta interessante”, explica Dreger. O modelo é vantajoso tanto para os consumidores quanto para a operação, já que o custo operacional é significativamente menor em comparação com unidades de rua. “Não temos estacionamento, segurança ou área de produção. Os empreendimentos imobiliários também adoram incluir esse serviço em condomínios de alta classe, junto com academia, piscina e quadra de esportes”, completa.
A logística é um pilar essencial do modelo. Conforme Dreger, a viabilidade depende de ter um supermercado de apoio em um raio de até 3 km, permitindo reposições de quatro a cinco vezes por dia. Em lojas com faturamento acima de R$ 200 mil, há um funcionário fixo para abastecimento, com mercadorias entregues por vans. “Vendemos todos os itens ao mesmo preço do supermercado de rua, o que é muito vantajoso para o morador, porque nosso custo operacional é baixo. Pela comodidade, ele fica ali. As promoções também são as mesmas”, destaca o diretor.
A interação com os clientes é outro diferencial. Cada condomínio tem um grupo de WhatsApp onde os moradores compartilham necessidades e preferências, ajudando a personalizar o sortimento. Os produtos mais vendidos incluem pão francês, bife e picadinho de coxão de dentro, cervejas e refrigerantes, filé de peito, marmitas prontas e queijo muçarela. A rotisseria, aliás, é um destaque especial. “O que o pessoal se encanta com a gente? Os pais trabalham, a molecada chega ao meio-dia e não tem almoço. Nossa rotisseria faz uma marmita de R$ 29,90, anunciamos o cardápio no grupo e eles já encomendam”, conta.
Apesar do sucesso, há desafios. “No verão, devido ao espaço físico, às vezes faltam alguns itens. Também pode faltar pão, porque produzimos para não ter sobra”, admite o diretor. Mesmo assim, o modelo é visto como um “caminho sem volta”. O Super Daki já expandiu para Santa Catarina e planeja lançar franquias. “Largamos na frente com quatro anos de experiência. É muito funcional e tem potencial de expansão”, avalia Dreger, confiante no futuro do formato.
Planos no interior
Em Teutônia, cidade com 33 mil habitantes, o Supermercado Zart (quatro unidades de rua)planeja explorar o potencial das lojas de condomínio. Bruna Zart, diretora e parte da segunda geração na gestão ao lado dos pais fundadores, viu no modelo uma oportunidade de inovar e atender às novas demandas do consumidor. “Fomos procurados para implantar um minimercado em um condomínio de alto padrão que está sendo construído em nossa cidade. Esse convite despertou uma reflexão estratégica sobre novas formas de atender o consumidor moderno, que valoriza praticidade, agilidade e autonomia”, explica Bruna.
A iniciativa ainda está na fase de planejamento, mas a pesquisa conduzida pela empresa revelou boas perspectivas. “Fizemos estudos com mercados que operam esse modelo na capital do Estado para entender como adaptá-lo à nossa realidade. Vimos uma oportunidade real de diversificar a operação, inovar no atendimento e estreitar o vínculo com o consumidor”, conta. A pesquisa mostrou que o sucesso do modelo depende menos do tamanho da cidade e mais da aderência ao estilo de vida do público-alvo. “Observamos que, mesmo em cidades menores, existe um espaço promissor para lojas baseadas na conveniência extrema”, afirma.
Entre os pontos fortes, ela destaca a conveniência total e a operação enxuta. “Não há necessidade de equipe fixa no local, e estar presente em um espaço residencial gera um senso de exclusividade e fidelização muito forte, já que a loja passa a fazer parte da rotina doméstica do morador”, explica. No entanto, Bruna reconhece os desafios do modelo. “O investimento em tecnologia, para controle de acesso, pagamento e segurança, é um ponto sensível. A reposição de estoque e o acerto no mix de produtos também precisam ser muito bem calibrados”, observa. Além disso, como o modelo é novo em cidades menores, há um trabalho educativo inicial com os consumidores.
Segundo diz, as lojas de condomínio representam mais do que uma resposta a um convite pontual. “Acredito fortemente que esse modelo se tornará cada vez mais comum, inclusive fora de condomínios fechados. Ele representa uma nova camada do varejo, mais próxima, mais ágil e adaptada às necessidades do consumidor atual”, projeta. Com a experiência de uma empresa familiar consolidada e a visão estratégica de sua nova geração, o Zart está pronto para explorar essa tendência e expandir sua presença no mercado.
SAIBA MAIS
Investimento Inicial: pode partir de R$ 50 mil e ir até R$ 150 mil.
Custos Operacionais: abastecimento, manutenção, sistemas aprimorados de segurança e impostos.
Infraestrutura Necessária: espaço de 5 a 30 m², com acesso à energia elétrica, internet e tomadas para câmeras e totens de pagamento.
Riscos associados: furtos superam índices de lojas normais, especialmente de itens como cigarros, bebidas alcoólicas e sorvetes. Algumas lojas investem em sistemas de reconhecimento facial e IA para cruzar informações entre compras e imagens das câmeras.
Viabilidade Econômica: condomínios com menos de 100 apartamentos não geram faturamento suficiente para justificar o investimento.
Questões legais e regulatórias: é necessário alvará de funcionamento, emitido pela prefeitura, que avalia segurança, higiene e estrutura. A instalação deve estar alinhada com a convenção e o regulamento interno do condomínio.
Margem de Lucro: geralmente varia de 15% a 25% do faturamento bruto, significativamente maior que os supermercados tradicionais.
Retorno do Investimento (ROI): o prazo de retorno varia de 7 a 24 meses, dependendo da franquia e do faturamento.
Vantagens: conveniência total para moradores (acesso 24/7) e baixo custo operacional.